1. GİRİŞ

Kamulaştırma, özel mülkiyete konu taşınmazların kamu yararı amacıyla, bedeli peşin ödenmek suretiyle idare tarafından mülkiyetine geçirilmesini ifade eden anayasal bir kurumdur. Türkiye’de kamulaştırma süreci, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıdığından hem Anayasa’nın 35. ve 46. maddeleri, hem de 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde sıkı usul kurallarına bağlanmıştır.

Kamulaştırma davaları, yalnızca taşınmazın devriyle sınırlı olmayıp; kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili, kamulaştırma işleminin iptali, kamulaştırmasız el atma, acele kamulaştırma, kısmi kamulaştırma, irtifak hakkı tesisi gibi birçok farklı hukuki uyuşmazlığı kapsamaktadır. Uygulamada bu davalar, çoğu zaman taşınmaz maliklerinin ciddi ekonomik kayba uğramasına neden olmakta; bu nedenle kamulaştırma sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi ve hak kayıplarının önlenmesi açısından uzman hukuki destek büyük önem taşımaktadır. Vatandaşların mülkiyetindeki; arsa, tarla, bağ, bahçe gibi taşınmazlar çeşitli sebeplerle kamulaştırılabilmesi mümkündür. Genel itibariyle yol, baraj, rüzgar türbini, elektrik direkleri vb. inşaaatlar sebebiyle kamulaştırmanın uygulandığı görülmektedir.

2. KAMULAŞTIRMANIN HUKUKİ DAYANAĞI

2.1. Anayasal Dayanak

Anayasa m.46 hükmüne göre:

“Devlet ve kamu tüzelkişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malları kamulaştırabilir.”

Bu hüküm uyarınca kamulaştırma ancak:

Kamu yararı bulunması,

Bedelin peşin ödenmesi,

Kanunla öngörülen usule uyulması
şartlarıyla mümkündür.

2.2. Yasal Dayanak

Kamulaştırma işlemleri esas olarak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. Ayrıca;

Türk Medeni Kanunu,

İdari Yargılama Usulü Kanunu,

6100 sayılı HMK,

3194 sayılı İmar Kanunu

gibi mevzuat hükümleri de uygulamada doğrudan rol oynamaktadır.

3. KAMULAŞTIRMA NEDİR?

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde, özel mülkiyete konu taşınmazların veya bunlar üzerindeki ayni hakların, idare tarafından bedeli peşin ödenmek suretiyle zorla elde edilmesidir.

Kamulaştırma:

Taşınmazın tamamı,

Bir kısmı (kısmi kamulaştırma),

Üzerinde irtifak hakkı kurulması
şeklinde gerçekleştirilebilir.

4. KAMULAŞTIRMANIN ŞARTLARI

Kamulaştırmanın hukuka uygun olabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

Kamu yararı kararı bulunmalıdır.

Yetkili idare tarafından yapılmalıdır.

Kanunda öngörülen usule uyulmalıdır.

Kamulaştırma bedeli peşin ve nakden ödenmelidir.

Taşınmaz özel mülkiyete konu olmalıdır.

Bu şartlardan herhangi birinin eksikliği halinde kamulaştırma işlemi hukuka aykırı hale gelir ve iptal davasına konu edilebilir.

5. KAMULAŞTIRMA SÜRECİ NASIL İŞLER?

Kamulaştırma süreci idari ve adli aşamalardan oluşur:

5.1. Kamu Yararı Kararı

Yetkili idare, kamulaştırılacak taşınmaz için kamu yararı kararı alır. Bu karar genellikle belediye meclisi, il özel idaresi veya ilgili kamu kurumunun yetkili organı tarafından verilir.

5.2. Uzlaşma ve Satın Alma Usulü

İdare, kamulaştırma öncesinde malik ile satın alma yoluyla anlaşma girişiminde bulunmak zorundadır. Bu süreçte:

Taşınmazın değeri idare tarafından tespit edilir,

Malik görüşmeye davet edilir,

Uzlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir.

Uzlaşma sağlanması halinde bedel ödenir ve tapuda devir yapılır.

5.3. Bedel Tespiti ve Tescil Davası

Uzlaşma sağlanamazsa idare, Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davası açar. Bu dava, kamulaştırma sürecinin adli aşamasını oluşturur.

Mahkeme, bilirkişi marifetiyle taşınmazın gerçek bedelini belirler ve bedelin idarece ödenmesine karar verir.

6. KAMULAŞTIRMA DAVALARI TÜRLERİ

6.1. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası

Bu dava, idare tarafından açılır. Amaç:

Taşınmazın gerçek değerinin tespiti,

Bedelin idarece ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tapuya tescilidir.

???? Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
???? Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

6.2. Kamulaştırma İşleminin İptali Davası

Malik, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa idare mahkemesinde iptal davası açabilir.

Bu dava:

Kamu yararı kararının bulunmaması,

Yetkisiz organ tarafından işlem yapılması,

Usule uyulmaması,

Bedelin peşin ödenmemesi

gibi nedenlere dayanabilir.

???? Görevli Mahkeme: İdare Mahkemesi
???? Dava Açma Süresi: 60 gün

6.3. Kamulaştırmasız El Atma Davaları

İdarenin, herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın taşınmaza fiilen veya hukuken el atması halinde açılan davalardır.

a) Fiili Kamulaştırmasız El Atma

İdarenin, taşınmazı fiilen kullanması, yol yapması, bina inşa etmesi vb. durumlarda söz konusudur.

b) Hukuki Kamulaştırmasız El Atma

İmar planları veya idari işlemlerle taşınmazın uzun süre kullanılamaz hale getirilmesi şeklinde ortaya çıkar.

???? Malik bu hallerde:

Bedel davası,

El atmanın önlenmesi,

Ecrimisil
talep edebilir.

6.4. Acele Kamulaştırma Davaları

2942 sayılı Kanun m.27 uyarınca, acele kamulaştırma halinde idare, mahkeme kararıyla taşınmaza derhal el koyabilir. Ancak bu durum, bedelin sonradan belirleneceği anlamına gelir.

Malik, acele kamulaştırmaya karşı:

İptal davası,

Bedel artırım davası
açabilir.

6.5. Kısmi Kamulaştırma Davaları

Taşınmazın bir kısmının kamulaştırılması halinde, geriye kalan kısmın değerinde azalma meydana gelmişse, malik değer kaybının da bedelden düşülmemesini veya ayrıca tazmin edilmesini talep edebilir.

6.6. İrtifak Hakkı Tesisi Davaları

Taşınmazın mülkiyeti devredilmeksizin, örneğin enerji nakil hattı, boru hattı, yol geçişi gibi nedenlerle irtifak hakkı kurulması halinde açılan davalardır.

7. KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

7.1. Değerleme Esasları

2942 sayılı Kanun m.11 uyarınca kamulaştırma bedeli belirlenirken:

Taşınmazın niteliği,

Yüzölçümü,

İmar durumu,

Konumu,

Üzerindeki yapı ve tesisler,

Emsal satış bedelleri,

Gelir getirici özellikleri

dikkate alınır.

7.2. Tarım Arazilerinde Değerleme

Tarım arazilerinde bedel, taşınmazın net gelirine göre hesaplanır. Ürün deseni, verimlilik, sulama durumu gibi kriterler esas alınır.

7.3. Arsa ve Arazi Ayrımı

Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satış karşılaştırması yapılır.

Arazi niteliğindeki taşınmazlarda gelir metodu uygulanır.

8. KAMULAŞTIRMA BEDELİNE İTİRAZ VE BEDEL ARTIRIM DAVASI

Malik, kamulaştırma bedelinin gerçek değerini yansıtmadığını düşünüyorsa, bedel artırım davası açabilir. Bu dava, bedelin kesinleşmesinden itibaren yasal süre içinde açılmalıdır.

9. KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARINDA HAKLAR

Kamulaştırmasız el atma halinde malik:

El atmanın önlenmesi,

Taşınmazın eski hale getirilmesi,

Kamulaştırma bedeli yerine geçen tazminat,

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)

talep edebilir.

Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi içtihatları gereği, fiili el atma halinde mülkiyet hakkı ihlali söz konusu olduğundan bedelin rayiç değer üzerinden tazmini gerekir.

10. KAMULAŞTIRMA DAVALARINDA FAİZ VE ARTIRIM

Kamulaştırma bedeline:

Yasal faiz,

Bazı hallerde enflasyon farkı,

Uzun süren davalarda faiz kaybı tazmini

uygulanabilir.

11. KAMULAŞTIRMA DAVALARINDA ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER

Dava TürüSüre

Kamulaştırma işleminin iptali60 gün

Kamulaştırmasız el atma (fiili)Zamanaşımı yok

Kamulaştırmasız el atma (hukuki)5 yıl

Bedel artırım davasıTebliğden itibaren yasal süre

12. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Dava TürüMahkeme

Bedel tespiti ve tescilAsliye Hukuk

Kamulaştırma iptaliİdare Mahkemesi

Kamulaştırmasız el atmaAsliye Hukuk

Acele kamulaştırmaAsliye Hukuk / İdare

Yetkili mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

14. UYGULAMADA EN SIK YAPILAN HATALAR

Kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesine itiraz edilmemesi,

Kamulaştırma işleminin idari yargıda süresi içinde iptal edilmemesi,

Kamulaştırmasız el atma davasında yanlış dava türü açılması,

Faiz ve değer kaybı taleplerinin eksik ileri sürülmesi,

Bilirkişi raporlarına süresinde itiraz edilmemesi,

Yetkili mahkemede dava açılmaması.

17. SONUÇ

Kamulaştırma davaları, mülkiyet hakkının doğrudan sınırlandırılması sonucunu doğurduğundan hem anayasal hem de yasal güvenceler altında yürütülmesi gereken son derece teknik ve uzmanlık gerektiren dava türleridir. Kamulaştırma bedelinin gerçek değerin altında belirlenmesi, usule aykırı acele kamulaştırma işlemleri veya kamulaştırmasız el atma uygulamaları, taşınmaz maliklerinin ciddi ekonomik kayba uğramasına neden olabilmektedir.

Bu nedenle kamulaştırma sürecinin her aşamasında idare hukuku ve taşınmaz hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması, mülkiyet hakkının etkin biçimde korunması açısından büyük önem taşımaktadır.

Hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin sorunsuz ilerlemesi adına kamulaştırma hukuku alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. AYGÜN & YILMAZ Avukatlık Bürosu olarak kamulaştırma ve ilgili diğer hukuki konularda süreci başından itibaren profesyonel bir şekilde yönetmek ve hak kaybına uğramamak için müvekkillerimize profesyonel destek sunmaktayız. Detaylı bilgi ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.