ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetiyle sahip olduğu bir malın (genellikle taşınmazın) paydaşlar arasında fiilen bölüşülememesi durumunda açılan bir dava türüdür. Uygulamada en sık karşılaşılan örnekler miras yoluyla kalan taşınmazlar üzerindeki ortaklıkların sona erdirilmesidir.

Bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, halk arasında "izale-i şuyu davası" olarak da bilinmektedir.

Kimler Açabilir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetine sahip olan her bir paydaş, dilediği zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Diğer paydaşların rızasına ihtiyaç yoktur.

Ortaklık Nasıl Giderilir?

Mahkeme, dava konusu taşınmazın aynen taksiminin (fiilen bölünerek paydaşlara verilmesi) mümkün olup olmadığını değerlendirir. Eğer aynen taksim mümkün değilse, taşınmazın:

-Satış suretiyle paraya çevrilmesine ve elde edilen gelirin paydaşlar arasında paylaştırılmasına karar verilir. Satış işlemi çoğunlukla icra dairesi aracılığıyla açık artırma yoluyla yapılır.

Dava Nerede Açılır?

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davalılar, diğer tüm paydaşlardır.

Ortaklığın Giderilmesi Satışla Sadece Hissedarlar Arasında Yapılabilir mi?

Evet, ortaklığın satış suretiyle sadece hissedarlar arasında giderilmesi mümkündür, ancak bu durum mahkemeye sunulan talep ve hissedarların iradelerine bağlıdır.

1. Açık artırma yerine hissedarlar arasında satış mümkün mü?

Normalde, ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse, Sulh Hukuk Mahkemesi satışa karar verir. Bu satış, kural olarak icra dairesi tarafından açık artırma yoluyla yapılır ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir.

Ancak, hissedarlar şu yollarla bu süreci kontrol edebilir:

2. Paydaşlar kendi aralarında anlaşırlarsa:

Tüm hissedarlar anlaşarak, taşınmazın yalnızca ortaklar arasında satışa çıkarılmasını isteyebilir. Bu durumda mahkemeye ya da satış sonrası aşamada icra müdürlüğüne başvurularak, diğer paydaşların ön alım (şufa) hakkı kapsamında satış işlemi yapılabilir. Bu genellikle, bir ya da birkaç paydaşın diğerlerinin hisselerini rayiç bedel üzerinden satın alması şeklinde gerçekleşir.

Ancak şunu unutmamak gerekir:

Satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasını istemek için tüm paydaşların rızası gerekir. Aksi halde taşınmaz açık artırmayla herkese açık şekilde satılır.

3. Uygulamada Ne Olur?

-Mahkeme, satış kararı verdikten sonra iş icra müdürlüğüne geçer.

-Açık artırmada paydaşlar da ihaleye katılabilir ve taşınmazı satın alabilir.

-Eğer kimse satın almazsa, paydaşlardan biri teklif verip satın alabilir.

-Böylece taşınmaz bir paydaş üzerine geçer, ortaklık sona erer.

4. Özetle:

Durum                                                                     Mümkün mü?                                                    Şart

Satış sadece hissedarlar arasında yapılsın.                   ✅ Evet                      Tüm hissedarların anlaşması gerekir.

Açık artırmada sadece hissedarlar katılsın.                   ❌ Hayır                      Açık artırma herkese açıktır.

Paydaşlardan biri açık artırmada satın alsın.                 ✅ Evet                       Serbesttir, sıklıkla uygulanır.

Hissedarların biri diğerlerinin hisselerini

anlaşarak satın alsın.                                                     ✅ Evet                       Anlaşma yoluyla mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Aşamasında Hissedar Olmanın Avantajları

1. İhaleye Katılımda Öncelik Yokken Fiili Avantaj Vardır

Her ne kadar yasal olarak ihaleye herkes katılabilse de, hissedarlar:

Taşınmazın konumu, değeri, fiziksel durumu gibi bilgilere zaten sahiptir. Taşınmazın içinde yaşıyorlarsa veya kullanıyorlarsa, fiili hakimiyet avantajı olur. Bu durum, ihaleye katılacak üçüncü kişilerin cesaretini kırabilir ve rekabeti azaltabilir.

2. Kira Getirisi ya da Kullanım Hakkı Devam Eder

Hissedar, ihaleyi kazanarak taşınmazın tamamını elde ederse taşınmazı bizzat kullanabilir veya Kiralayarak gelir elde edebilir.

Dolayısıyla, ortaklıktan çıkmak yerine mülkün tamamına sahip olmak uzun vadeli kazanç sağlar.

3. Piyasa Değerinin Altında Satın Alma İmkanı

Açık artırmalarda zaman zaman taşınmazlar:

-Rayiç (piyasa) değerinin altında satışa çıkarılabilir,

-Rekabet azsa uygun fiyata satın alınabilir.

-Hissedar, zaten taşınmazın değerini ve potansiyelini bildiği için bu fırsatı daha iyi değerlendirebilir.

4. Alım-Satım Giderlerinden Tasarruf

Hissedar, taşınmazı satın aldığında:

-Halihazırda malik olduğundan, bazı işlemler daha az masraflı olabilir.

-Vergi, harç, tapu masrafları açısından mülkün bir kısmına zaten sahip olunduğu için bazı avantajlar doğabilir (özellikle veraset ve intikal vergisi sonrası işlemlerde).

5. Daha Az Hukuki Risk

Taşınmazı dışarıdan bir yatırımcı aldığında, kullanım ve tahliye gibi konularda çeşitli anlaşmazlıklar doğabilir.

Ancak hissedar taşınmazı alırsa diğer paydaşlarla önceden tanışıklık olduğu için, uyuşmazlık ihtimali daha düşük olabilir.

Hissedarların Satış Aşamasındaki Avantajları

-Taşınmazı yakından tanıma

-Uygun fiyata satın alma fırsatı

-Kullanım veya kira geliri elde etme

-Düşük hukuki risk

-Tapu ve işlem kolaylığı

Sonuç

Satış aşamasında hissedar olmak, süreci bilen ve taşınmazı tanıyan biri olarak büyük avantajlar sunar. Bu nedenle, paydaşlar dava sürecini sadece ortaklıktan kurtulmak için değil, taşınmazı avantajlı şekilde devralmak için de bir fırsat olarak görebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Tek bir paydaş dava açabilir mi?

Evet, tek bir paydaşın başvurusu yeterlidir.

2. Diğer paydaşlar istemese de dava açılabilir mi?

Evet. Ortaklardan herhangi biri, diğerlerinin rızası olmasa dahi bu davayı açabilir.

3. Davaya konu taşınmazın satılmasını istemiyorsam ne yapabilirim?

Aynen taksim mümkünse mahkemeden bunu talep edebilirsiniz. Ancak bu mümkün değilse ve satışa karar verilirse, taşınmazı siz de ihale yoluyla satın alabilirsiniz.

Hukuki Destek Alın

Ortaklığın giderilmesi davaları, hem duygusal hem de maddi açıdan taraflar için hassasiyet gerektiren süreçlerdir. Hatalı işlemler, mal kaybına veya uzun süren davalara yol açabilir. Bu nedenle uzman bir avukattan hukuki destek almanız, hak kaybı yaşamamanız açısından büyük önem taşır.

AYGÜN & YILMAZ Avukatlık Bürosu olarak, özellikle miras kaynaklı taşınmaz ortaklıklarının giderilmesi ve çoklu hissedarlı taşınmaz ortaklıklarının giderilmesinde aynen taksim ya da satış yoluyla paylaşım gibi tüm süreçlerde müvekkillerimize profesyonel destek sunmaktayız. Detaylı bilgi ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz. (Ortaklığın giderilmesi davası Tekirdağ avukat)